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Sujet : Russie

Le marché de l'immobilier commercial russe.

 
RussieEn 2006, les investisseurs étrangers dominent pour la première fois le marché de l'immobilier commercial russe. Selon une étude de l'agence Cushman & Wakefield Stiles & Riabobobylko (C&W/S&R), au cours des neuf premiers mois de l'année, la part des investissements étrangers représentait 62 % ou environ 2,5 milliards de dollars. Les professionnels prédisent un doublement du volume des investissements des sociétés et des fonds étrangers sur le marché russe en 2007.

"En 2006, une tendance à la domination des investissements étrangers sur le marché russe se dessine pour la première fois", indique le rapport de C&W/S&R. "L'an dernier la part des investissements étrangers dans l'immobilier commercial ne dépassait pas 50 % en Russie, elle représente déjà 62 % à la fin du troisième trimestre de cette année", précise Sergueï Kouznetsov, directeur du département Marchés de capitaux de l'agence. La croissance est globale, constate l'expert. Selon ses prévisions, le volume du marché de l'immobilier commercial atteindra, cette année, 4 milliards de dollars (1,4 milliard en 2005, selon les chiffres de C&W/S&R).
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Les acteurs du marché sont d'accord avec cette estimation. Pour eux, ce développement dynamique est en lien avec les projets d'envergure des investisseurs occidentaux. Rien qu'au cours de l'année écoulée, des fonds aussi importants que Raven Russia avec un portefeuille de 2,5 milliards de dollars, de London & Regional Property (L&RP) et Fleming Family & Partners avec des portefeuilles de plus de 1 milliard chacun, ont déjà annoncé qu'ils entendaient investir en Russie.

Par ailleurs, parmi les plus grosses opérations réalisées, on relève l'acquisition de quatre centre commerciaux "Mall Galery" par le fonds autrichien Meinl European Land pour un montant de 400-500 millions de dollars, de deux Zolotyé Vavilony par le fonds Immoeast pour 200 millions de dollars. "L'augmentation des flux de capitaux étrangers est en lien avec l'attribution cette année à la Russie d'un rating d'investissement international", suppose le directeur exécutif de Blackwood. Fondy Nedvijimosti, Artem Tsogoev. "Les fonds occidentaux effectuent une première opération avec un ouvrage déjà bâti, ensuite ils investissent dans son développement afin d'accroître le rendement de leur portefeuille d'investissements", explique un dirigeant d'une importante société de développement.

Actuellement, le rendement des biens acquis sur le marché de l'immobilier commercial en Russie est de l'ordre de 9 %, quant aux projets de développement, ils rapportent environ 15 %, précise Sergueï Kouznetsov. "Et ces indices sont, dans certaines régions, de l'ordre de 1,5 à 2 % plus élevés", ajoute-t-il. Les investisseurs occidentaux considèrent que ces chiffres sont en dessous de la réalité. "Le rendement des ouvrages bâtis varie aujourd'hui en Russie entre 10 et 15 %, pour ceux que l'on construit soi-même, il est d'au moins 20 %", indique le directeur chargé du développement en Russie du fonds L&RP, David Jovanis. A titre de comparaison, il cite les chiffres pour les pays d'Europe occidentale qui ne dépassent pas 6-7 % pour les biens bâtis et pour les pays d'Europe de l'Est où le rendement est déjà proche de cet indice". Il voit dans cette différence la principale raison de l'intérêt des grands fonds d'investissements occidentaux pour le marché russe. "Nous complétons activement notre portefeuille de projets avant l'arrivée massive des étrangers", admet David Jovanis qui pense que le volume des investissements étrangers doublera dès l'année prochaine (pour atteindre environ 5 milliards, ndlr).

Selon les données de C&W/S&R, en 2006 environ la moitié des investissements concernaient des surfaces commerciales, environ un tiers des bureaux et le reste se répartit entre hôtels et entrepôts. A ce propos, les experts soulignent que cette répartition évoluera considérablement au cours des prochaines années. "Les marchés des surfaces de vente et de bureaux vont être progressivement saturés et celui des entrepôts connaîtra alors une plus forte demande", estime le directeur général de Stroï-faza, Oleg Rechetilov. Selon ses calculs, aujourd'hui, la part des investissements sur le marché des entrepôts pèse 23-25 % et d'ici deux ou trois ans, compte tenu des projets annoncés, elle devrait atteindre 30-35 %, avec en parallèle une diminution des investissements dans le segment des surfaces de vente.

"La Russie est actuellement très en retard sur l'Europe occidentale concernant le marché de l'immobilier commercial, c'est pourquoi celui-ci pourrait à long terme doubler, voire tripler", suppose Sergueï Kouznetsov. En 2005, le volume des investissements sur le marché de l'immobilier commercial a été supérieur à 15 milliards de dollars en Allemagne, 20 milliards en France et 100 milliards en Grande-Bretagne. Toutefois, le marché russe ne sera attrayant pour les investisseurs que pendant cinq ou six ans, après quoi il sera saturé et le rendement des placements redescendra au niveau européen, prédit David Jovanis.

Kommersant
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Publié le 24 novembre 2007 à 14:13:47 MST
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dernière article ajoutée 2009-08-03 04:47:05

• Apporteur d'affaires. Marché russes.

L’apporteur d’affaires est une personne (commerciale ou non-commerciale) qui met en relation un prospect avec un vendeur ou une entreprise, en contrepartie d’une commission ou rétribution financière fixe. L’apporteur d’affaires apporte des informations au vendeur et au client sur l’existence d’un produit pour l’un et de l’intérêt d’achat pour l’autre. ...

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